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다들 뉴스에서 전세사기를 많이 보셨을 겁니다. 그렇다면 전세사기의 유형과 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전세 사기중 가장 흔한 전세사기는 전셋값 부풀리기입니다. 가령 3억 원짜리 빌라를 3억 5,000만 원에 전세를 주고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 이에게 그 명의를 넘기는 수법이 있습니다. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려받을 방법이 없어지고 어쩔 수 없이 경매에서 그 주택을 낙찰받기도 합니다. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮은 경우가 대다수라 그 차액만큼 피해를 보게 되는 구조입니다. 이런 방법이 사람들을 속일 수 있을까? 하는 사람들이 있을 겁니다. 그 이유는 전세를 구하는 사람들이 혹할 만한 계약 조건을 내놓기 때문입니다. 적은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤, 그 이자를 1년이나 일정 기간 대신 내주겠다고 약속하는 식의 수법을 사용합니다. 피해가 컸던 전세 사기 수법을 예로 들어 이야기해 보도록 하겠습니다. '빌라의 신'이라는 전세사기는 서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사기입니다.'세 모녀 사기'로 알려진 전세사기는 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억 원을 가지고 ‘먹튀’한 사건이기도 합니다. '수원 근저당'으로 알져진 사건은 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려주고 보증금 20억 5000만 원을 챙긴 사기로 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출받고 근저당권을 설정하는 수법을 사용하였습니다. '빌라왕'이라는 사건을 들어 보셨을 겁니다. 임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려 막기’하는 수법으로 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 보게 한 사건입니다. 이러한 사기 사건에서 확인할 수 있듯이 전세 사기는 시세 확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생합니다. 2022년 8월 기준서울주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%)고, 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)도 90%를 넘고, 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%) 등은 90%에 육박하는 수준이라는 것입니다.
[무갭투자는 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.]
[압류는 앞선 포스팅에서 언급한 바 있듯이 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다.]
[깡통전세는 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우를 말하는데 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.]
[근저당권은 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 뜻합니다.]
[전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 예를 들어 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%가 되는 것입니다.]
그렇다면 전세사기는 왜 사라지지 않는 것인지 궁금해하시는 분들이 있을 겁니다. 그 이유는 임차인과 임대인의 정보 비대칭 문제 때문에 발생합니다. 임대인은 자기 집과 관련한 빚이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만, 임차인은 그걸 몰라 피해를 입는 구조이기 때문입니다. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않아 임차인의 입장에서는 알 수 없기 때문에 발생한다고 보시면 됩니다. [악성 임대인은 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 갚아준(대위변제) 건수가 3회 이상이고, 미회수 금액이 총 2억 원 이상인 임대인을 말합니다.] 그렇다면 깡통 전세와 전세 사기는 어떻게 다른지 이야기해 보겠습니다.. 전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약하지만, 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으론 임차인을 구하지 못할 때 발생합니다. 즉 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아니라는 뜻입니다. 물론 깡통전세도 전세 사기로 발전할 수 있습니다. 하지만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 보증금을 돌려주려고 노력할 거라는 게 전문가들의 의견입니다.